“商家应认真琢磨消费者想要什么”
■本报记者 王海春 杭州报道
对投资界来说，商业地产的概念此前更多聚焦在“地产”，而对“商业”相对忽视。
全联房地产商会商业地产研究会会长王永平的身边，就发生了鲜活的例子。有一些炒房的朋友告诉王永平，这些年他们都赚了。
“我问你是怎么赚的，他说主要我就听两类人的。一类是售楼小姐，还有就是任志强，因为就这两个人没有骗过我，他们都说要涨，现在证明都买对了。”虽然炒房者赢了，商业运营仍在探索的路上，然而事情正在发生微妙的变化。
在王永平看来，商业地产的业主方从关注物业，到开始关注品牌以及到现在开始关注消费者，已经取得了重大的进步，中国商业地产正进入到消费者具有更多话语权的时代。
王永平指出，马云曾跟王健林有一个著名的亿元赌局，今天这个赌局两年过去了，没有赢，王健林没有输。现在商业问题的一个显现是，见不到客人，商店里面的服务员都比客人多，这几乎已经成为一种常态。有不少开发商常常向王永平提出，能否帮助他们引进一些人流量特别大的业态。对此王永平幽默地回答，现在人流量特别大的业态至少有三个：医院、高铁和寺庙，可惜这三个业态都不好引进。
“我们应该认真琢磨，消费者究竟想要什么。”经过长期的观察研究，王永平认为很多人现在宁愿在家里上网也不愿出来的原因，是因为没有令人满意的生活方式。而实际上实体的购物中心，天然就具有这样的社交属性。
创新成了很多商场一个生死攸关的话题。“过去我们讲创新是一个口号，是一个锦上添花的事儿，现在创新是关系生死存亡，创新也要常态化。”王永平表示。
“线上线下融合成观察世界新角度”
■本报记者 王海春 杭州报道
当很多零售商和购物中心运营者抱怨实体商业面临电商竞争压力，生存艰难时候，也许忽视了高科技同样可以给实体商业带来生机。
对汇纳科技董事长张宏俊而言，汇纳科技团队的一项重要任务，就是运用高科技手段和数据，帮助商业运营提高效率、实现精准营销。
从一些看起来再平常不过的逛商场行为中，汇纳科技用“游逛深度”，来观察商场的运营情况。这一指标的来源，是将所有购物中心店铺的客流人数÷整个购物中心每天来的人数。
“这代表了每天来购物中心的人，平均每个人逛几家店。看似简单的数字，可以帮助商场进行品牌、动线的调整，对经营管理产生积极影响。”张宏俊认为，线上线下构成了两个平行的世界，人则在这两个平行的世界里面，不断穿梭转换。互联网，是这两个平行世界的一个虫洞。
张宏俊认为，线上线下的融合，给了我们观察新世界的全新视角。如果一个人逛购物中心，拿起智能手机，这一简单的行为背后却拥有多重的意义。逛商场，是线下；拿起手机是线上。简单的行为中，却在不断地转换场景。从原来的PC互联网发展到移动互联网，互联网线下的发展以及与线下的融合，让这样一个虫洞变得越来越便捷。
从这个角度来讲，线上线下的融合就应该是人和人的行为融合，或行为数据的融合。而数据融合最重要的一个必要的路径，是线下顾客的数据化。
“无论是线上线下，企业、业态或是产业，我们最终都是要给人来服务。线上的产业和线下的产业，如果能把数据背后的行为贯穿起来，对行业、消费者来讲都将是有意义的事情。”张宏俊说。
“新零售是用移动互联技术重构门店”
■本报记者 王海春 杭州报道
一个线上的互联网企业，却走到了线下来，然而从线上走到线下，生意仍然相当火爆。在线上与线下的融合中，盒马鲜生是如何做到密切连接的，其中的秘密在哪里？
在上海盒马网络科技有限公司创始人侯毅看来，新零售，是用移动互联网的技术来重构一个新的零售门店的过程，而并非简单意义上的门店 IP。而新零售的核心，主要分为场、货、人三个场景。对新零售的重构，需要对这三个场景进行全方位而深入的理解。
在消费升级、物质极大丰富的背景下，大量的消费并非计划性消费，而是基于场景的消费。实体门店是商品离消费者最近的场所，基于场景的变化而产生消费需求的时候，实体门店就具备巨大的价值。
对于以做生鲜为主的盒马鲜生，生意持续红火的一个重要原因，源于所有产品的构成均基于场景的变化而产生需求。
“如果有消费者想现在买点水果，问你能不能快点送来；或是雾霾天可不可以网上点单买菜后能够送货上门，解决买菜的问题。”侯毅表示，因为商家可以将商品快速送到消费者手中，所以才在实践中不断产生新能量。而新零售的核心之一，是基于场景的变化而诞生的销售行为。
然而线下还有更多的功能。在侯毅看来，实体门店是消费者互动体验的中心和获客的重要渠道。
“因为要把消费者吸引到实体门店来，做了大量的亲子活动、互动活动、体验活动，所以消费者很愿意到店里来，为线上带来巨大的人流，所以我们认为实体门店的一个重要价值，是消费者互动和体验中心。”侯毅表示。
“零售本质：自己参与定价不受牵制”
■本报记者 王海春 杭州报道
当很多零售业面临关店抉择的时候，名创优品近几年开店的速度却相当惊人，2015年仅一年的时间，全球开店数量就达到1000家。
在外界看来，名创优品可谓零售界的奇迹，但名创优品全球合伙人、创始人叶国富谈及对中国实体零售前几年的感受，是抱着相对悲观的观点走过来的。
对实体零售来说，面临着服务、支付、物流这三座大山。电商的服务越来越好，支付越来越方便，物流越来越快。
那么名创优品是如何从激烈的竞争中脱颖而出的，其制胜的原因何在。
当很多人对实体零售持悲观态度的时候，叶国富坦陈自己此前也曾悲观过。“但是认真研究后，我认为实体零售未来在中国大有前途，关键要看我们怎么做。”
对于一个剑客而言，剑很重要，剑至死都不能离手。剑丢，剑客亡。零售业的利剑究竟是什么。叶国富认为，零售的本质，是对品质和对价格的把控。
与中国很多零售行业走搭线下平台代销，不对商品进行价格审核，零售店收点毛利的路子不同，名创优品对每一个产品的品质进行严格把关，并自己定价。在业界看来，这正是名创优品能在零售市场中持续增长的重要原因。
叶国富指出，自己参与定价、不牵制于任何人，这才是零售的本质。而做零售的业界，有必要围绕这一问题认真思考什么是零售。
名创优品是如何操作的。对此叶国富透露了他心目中对新零售的三个标准：极致的产品设计、极高的性价比和极好的购物体验。
“零售有必要把这三点做好，不在乎线上线下。把服务做到极致，这才是我们做一个零售商的本质。”叶国富说。
“要把生态概念融入凯德模式”
■本报记者 王冰凝 杭州报道
创造良性的地产生态圈，对目前商业地产开发商来说，是不得不面对的宏大课题。
作为亚洲领先的房地产集团，凯德在进入中国之前，就已经在新加坡等成熟市场有过多年的房地产开发及运营经验，经历过市场发展的不同周期和阶段。对于国内市场的发展趋势，凯德集团中国区首席执行官罗臻毓指出，随着市场的逐步成熟，商业地产正在趋向更专业化、更细分化、更金融化。
与此同时，面对移动互联网的兴起和消费行为的演进，凯德也深刻意识到，唯有创新、跨界，打造多元、互补、可持续的生态圈，才能构建新的核心竞争力。
具体怎么去创造生态圈？罗臻毓指出，对于凯德来讲，基本上始终是以拥抱科技、推进创新的态度去构建一个地产的生态圈。所以如何把生态的概念融入凯德的模式，深度挖掘商业地产的价值，是凯德现在研究的一大课题。
对于“凯德模式”，罗臻毓解读称，基本上凯德传统以来所做的是一个比较多元化的资本平台 一个全面高效的运营机制，来做商业房地产。另外一点是，凯德已经拥有比较广泛、完整的房地产价值链，也兼具了一定规模效应，这也就是所谓传统的“凯德模式”。
对于如何发挥生态圈的优势，罗臻毓认为，第一点，就是角色观念的改变，从传统的开发商演变成更值得信赖的商业领先的服务供应商；第二点，要把租户跟不同业态的客户当成是合伙人，这样才有办法提供更多的增值服务，去增加整个商业体的价值；第三点，也是一直困扰着商业地产的一大痛点，就是怎么充分认知客群。
除此之外，罗臻毓敏锐地察觉到，在不久前刚结束的全国两会，政府传达了支持创新创业，推动新经济的立场。“这个对行业来讲，是一大利好。但是要落到实处，关键就在于善用政策导向跟聚合优势的资源，发挥一个联动效应，去推动实体商业的转型升级。”罗臻毓指出。
罗臻毓透露，除了在不断地扩充收购一些商场的网络之外，凯德最近在还没有凯德产业的城市或者地方，输出第三方管理。除此之外，为了助推生态圈的外扩作用跟多元物业结合起来，凯德目前创造了一个C31创投基金。“这个基金将会投资优秀的初创企业，为新的技术转化应用提供一个试验田，也为我们租户和消费者带来互动感趣味性更高的体验式增值服务。”罗臻毓说。
除了创新驱动以外，凯德还在筹划将品牌升级作为突围市场的一个利器。
罗臻毓告诉记者，综合体战略是凯德面向未来的一个举措，凯德在打造新一代的2.0综合体，凯德今年一共有七大综合体会陆续开业，这其中包括了3座来福士城的集中揭幕。
“电商不是零售商最大竞争对手”
■本报记者 王海春 杭州报道
当商业地产难做？也许是因为在一些方面没有及时跟上时代的脚步。
麦肯锡全球董事合伙人唐蓓认为，不少商业地产商可能没有认识到，在新的环境下商家需要对消费者产生新的认知，并且找到相关的价值点在哪里。
有很多人认为，电商平台是零售商最大的竞争对手。然而据麦肯锡调查，只有3%的消费者是纯线下消费者，11%的是纯线上的消费者，剩下约80%则是线上与线下全渠道的消费者。
唐蓓指出，如果零售商固步自封，想把线上线下消费者完全隔离开来，将电商作为完全的竞争对手，意味着你也把消费者的体验进行了区隔，使消费者不能获得完整的体验。
“得到不完整体验，自然他们不会把交易和价值在你这里释放。所以零售商不必把电商作为最大的竞争对手，应该用更积极的心态，把我们对消费者的触点进一步延展。”唐蓓说。
在传统的概念里面，都认为消费者应该有主流人群，因此商家往往会抓住主流人群。通过提供主流产品和服务，便可抓住大部分消费者。然而麦肯锡调研数据显示，中国的消费者现在开始越来越追求个性化。
唐蓓表示，对中国的消费者来说，仅仅去抄袭别人引入IP来满足他们是不够的。商家需要创新，提供真正创新的新颖内容。
当前的商业地产运营者，首先要拥有的第一项能力，就是数字化能力。这不只是对消费终端数据的提取运用，还包括购物中心如何与外部的数据打通，做真正的大数据。
唐蓓认为，在数字化能力的基础上，零售商和商场运营者应对消费者有足够的分析洞察能力，了解消费最新动态；以及新业务拓展能力，将对商业地产运营产生重要影响。
“即使是在整个行业面临冬天的时候，仍然有少数的购物中心大量地集聚客流。商业地产的新格局，特别是购物中心的新格局，不是五年十年以后的事情，是近在眼前的事情。这个行业是个赢者通吃的行业，如何让你变成这里面的赢者，这是最为关键的因素。”唐蓓说。
“未来几年是跨次元产业高潮期”
■本报记者 王海春 杭州报道
只有做不到，没有想不到，而能想到的，即使在外人看来很奇异，也许会成为一门赚钱的生意。
常以数据调查说话，零点有数董事长，飞马旅联合创始人、董事长袁岳却令人意外地聊起了跨次元，这个令人惊奇的新生事物。
在袁岳看来，我们现在正在进入三次元的世界和制度四次元的世界。“今天我们进入的跨次元产业，2017年是非常重要的一年，2017年是真正的跨次元元年。明年的热度会更高，到2019—2020年将是跨次元的高潮部分。”袁岳说。
这种说法令人脑洞大开，这种看起来离商业运营较远的跨次元，却与当下商业最热的创新话题、商业IP及创业空间相关联。
在游戏界，中国玩的大游戏长期以来是向美国、韩国等进口的游戏，但去年开始出现的阴阳师，却出现不一样的情形。“动漫大作品界，中国有一个很大的问题，很少有自己的核心大作品。阴阳师是日本的IP，但是由中国人开发的，今年将会推出若干款中国IP和中国开发的大游戏。”袁岳说。
令人脑洞大开的游戏界，不过是袁岳近几年在其投资的创业空间中，所接触到跨次元公司、人群的一部分。在过去的6年间，袁岳一直在坚持做飞马旅。而飞马旅的重点，是做早期项目投资。
在飞马旅现在全国50万平米的签约空间中，有近30万平米的空间中，容纳了近3000家的创业者企业。不经意中，飞马旅成为全球最大的创业空间。
全球最大是什么概念？在一线城市中间最黄金的地段来开发的规模的创业空间。而容纳外界很难懂，却可能具有高成长性的创业企业，提供创业空间。
袁岳表示，对于创业空间的未来，公司是朝向营造产业的方向去的。“在未来两年，我们会在全国六个城市建设六个跨次元中心。”袁岳说。