一笔买卖，无关情怀。
近日，孙宏斌与贾跃亭握手言欢的一幕在朋友圈刷屏了。带着 150 亿元火速入局乐视，孙宏斌成为乐视掌握话语权的二股东，贾跃亭更是称他为“梦想合伙人”。
孙宏斌始终冷静，他以商人自居，遵守一切买卖原则—这笔乐视生意里，没有老乡情结，也没有骑士精神。他把触角伸向看似与融创（01918.HK）风马牛不相及的领域，这笔生意逻辑该如何理解？
两个多小时里，孙宏斌几乎承包了整场发布会的所有笑点。他向台下 400 多家媒体还原了与贾跃亭交易的所有细节。36 天时间里，一个北京三里屯商业项目引发的 150 亿元战略投资，这背后是孙宏斌对地产天花板之下未来路径的重重思量。
2016 年底，融创站到了 1500 亿元的历史最高点。下一个十年，没有 4000 亿元进不了房地产行业前十名。孙宏斌的新征程需要现有规模再翻几番。
未雨绸缪之下，孙宏斌期冀以地产起家，多产业联动经营。从乐视开始，他试图蹚出怎样一条“房地产 ”特色路径？
36 天与一顿大酒：“光缺钱就好办”
一个月之前，孙宏斌第一次见到贾跃亭。
在资金黑洞里难以喘息的贾跃亭，那会正打算卖掉北京三里屯世茂工三项目救急。在葛洲坝地产董事长何金刚的牵线下，地产圈的“并购大王”和互联网圈的“故事大王”碰面了。
孙宏斌买楼买成了乐视二股东，后面的剧情谁都没想到。这场始于 2016 年 12 月 10 日下午 6 点的初次会面，持续了 6 个多小时，从买项目谈到了整体战略投资。
事后回忆起，两位当事人一个说“一见如故”，一个说“从没有过的投资冲动”。
两天后，孙宏斌带着融创团队和顾问团队，又和乐视团队进行了一次沟通。当晚，他们一起喝了顿大酒。清晨到来时，贾跃亭去了美国，孙宏斌却搬到乐视上班了。
一个多月的魔鬼式尽职调查开始了，孙宏斌亲自坐镇，每天工作超过 10 小时。为了这笔生意，他还为此找到柳传志和卢志强请求支援。
为了这笔生意孙宏斌亲自坐镇，每天工作超过 10 小时。
“联想控股和泛海此前曾少量参与乐视汽车投资，把他们之前的尽职调查团队借给我，还请来了普华永道作为审计师，”乐视有复牌压力，留给孙宏斌的时间并不多，他要抓紧看清贾跃亭的“生态”到底是怎样一门生意，账目到底怎么算的。
乐视向融创开放了所有资料，想约谈哪个高官随时可以。
“对这个公司，我看懂了一部分，但资金方面我全看懂了，”1 月 7 日贾跃亭回国后，孙宏斌将一份详细的盈亏情况表拿给他看，贾跃亭看傻眼了，“我应该比老贾更了解乐视的钱到底从哪来，去了哪；哪里赔，哪里赚。老贾企业家精神可贵，战略打法也清晰，就是不会算账。”
这笔投资要不要出手，怎么出手，对融创而言都意义重大。在做决定之前，孙宏斌团队去深度聊了追债的供应商，重仓的投资者，大牛级的大佬也问了十几个。
孙宏斌认真地考虑了他们的各类意见，回味了“值得看看乐视”之后的种种“但是”下一句，最后做了决定，投，“那些都不足以颠覆我的判断。”
融创一门心思盖房子，孙宏斌说，公司上下之前没有玩过“互联网＋”，也没有玩过“＋互联网”。他做出投资乐视的决定，就出于两点：这件事有没有潜力；这个人行不行。
老贾的战略思维、逻辑、战术，都是对的。看了他的账本，我才发现他把自己日子过得这么苦，还要 Allin，用这么点钱办这么大事，”
孙宏斌在贾跃亭身上看到了一股劲，和李书福、戴国芳很像，就是肯冒险，“这种企业家值得你去信任和支持。”
这一个多月，孙宏斌天天在乐视上班。不管外界的舆论如何，但团队的精神状态和队形不变。所以，他对乐视的判断就只剩下一点：缺钱！
“光缺钱，就好办，解决办法就是让它不缺钱，一次性解决所有问题，”孙宏斌投下 150 亿元重金让贾跃亭解围，涉及乐视网、乐视致新、乐视影业三大子业务。
没有对赌协议，甚至没有砍价，36 天后，孙宏斌作出的这次最迅速，也是最“贵”的投资决定向外界“复盘”。
不做骑士：“融创主业还是盖房子”
作为近年风头最劲的房企，在行业变局之际，孙宏斌给自己贴上了新标签—做买卖，找融创。
每个生意人都有自己的买卖哲学，孙宏斌也不例外。早年的绿城、佳兆业收购案败北，孙宏斌在买卖中迅速成长，他迄今遵守的商业法则就是，买卖与情怀无关，再大、再小的生意都是生意。
“我不可能 Allin，得给自己留点，”在这次乐视生意中，孙宏斌抓住的是乐视最稳固的产业链结构环，其中乐视网是平台、乐视影业掌管内容、乐视致新提供终端，他没有沾手乐视汽车这块烫手山芋。
与入股链家增资扩股的方式不同，孙宏斌与贾跃亭的交易是一手交钱，一手交股，乐视总估值没有变。他也要在乐视体系内抓稳话语权，双方协议里附加了改组乐视董事会、决策架构等条件，时间限定在交易完成 30 日内。
据《财新》报道，孙宏斌已经开始向乐视输出融创的公司治理和现金流管理方法：
让贾跃亭找个专职的 CEO，本人不要管那么多琐碎的事，专注战略，孙宏斌在融创的风格就是放权充分。”
在乐视网，融创将获得一个独立董事和一个非独立董事席位，重组后董事会总席位保持 5 名，增加投资决策委员会和管理委员会，融创分别提名 1 位成员。
投资完成后，公司章程也将进行修改，对董事会审批的重大事项范围重新界定，并规定重大事项须超过董事会2/3 成员同意方可批准。
在乐视致新和乐视影业当中，融创也将分别提名 1 名董事，重组后的董事会总席位分别为 3 名和 7 名。在并未投资的乐视手机业务中，融创将派出一名监事。
尽管如此，依旧很多人看不懂孙宏斌的决策，看不透融创与乐视的协同效应，所以要质问他，这是不是一笔冤枉投资？
据了解，这笔 150 亿元投资基本来自融创内部资源，没有借助外界杠杆。在 15 日、16 日的多轮投资者问答中，融创团队反复强调，到 2016 年底，公司账上趴着 600 多亿元现金，这笔投资不会对融创构成太大的现金流影响，“风险控制是融创坚持的底线，是第一位考虑”。
“投乐视的钱，对融创来说，就是少买了一两块地，在融创大盘子里是一个很小的量，不会对主业房地产产生负面影响，”孙宏斌举例称，融创之前没有持有过一平方米的物业，因为持有物业最起码三年后才能有回报，回报率也就5% 左右，“投资链家、乐视，我就当作投资了持有物业，年回报率一定会高于5%”。
融创中国历年资产净资产数据。来源：公司公告、界面新闻研究部
大胆猜测一下，有了融创的加入，乐视旗下的土地很快就要进入变现阶段。
贾跃亭在 16 日上午的中金公司投资人会议上，提到了“互联网生态地产”概念。和其他纯互联网公司不同，乐视涉足到以生产为主制造产业，也就是贾跃亭所说的“产业 互联网”。
土地之上的概念是多变的。产业的发展离不开产业园区，无论是电视、汽车、手机，还是 VR 或体育场馆，这些具有主题概念的产业成为乐视和地产政府争取产业地块支持的有力武器。
接下来，他们和融创在产业地产的合作上会有协同。而双方在生态、智能家居方面也将有所探讨。
孙式买卖哲学看未来十年增量市场
2016 年 10 月底，融创千亿销售“小目标”提前实现，跻身行业新梯队。从成立到千亿规模，万科用了 26 年，碧桂园用了 22 年，融创用了 13 年。
这一年年底，融创站到了 1500 亿元的历史最高点。下一个十年，没有 4000 亿元进不了房地产行业前十名。孙宏斌的新征程需要现有规模再翻几番。
行业市场份额在快速向大房企集中，空间和时间的不平衡正带来生产要素的错配。未来5-10 年，前十房企市场份额将会占到 40% 左右。
这是房地产市场第一个需要正视的商业逻辑，第二个就是套利性亏损。孙宏斌打了个比方，1 万块钱买了一块地，2 万块卖出去了赚了点钱，又花 3 万块钱又买了一块地，如此反复。他曾跟谭华杰（万科高级副总裁）讨论过，套利性亏损让这个行业风险很大。
“今后，房地产行业只能是部分企业的钻石时代，”孙宏斌需要提前布局融创未来5-10 年路径，“我的投资不是一时兴起，我得考虑十年甚至更长远。”
在过去的数年里，孙宏斌的地产战略围绕的都是一个目的：以地块为核心迅速做大规模。在 2016 年的并购市场，孙宏斌一扫之前连续败仗的阴霾，公司2/3 土储来自于收并购：在北京、上海、深圳、南京、合肥、郑州、武汉等热门城市，融创团队皆有斩获。
除了金科股份，拿下莱蒙国际一举进入深圳腹地，接盘柳传志联想集团旗下的融科智地，都是 2016 年孙宏斌的得意之作。据不完全统计，2016 年，孙宏斌在并购市场上已经斥资约 361 亿元。
未雨绸缪之下，孙宏斌期冀以地产起家，多产业联动经营。从乐视开始，他试图蹚出一条“房地产 ”特色路径。
孙宏斌看中的机会，在这五大领域：房地产存量市场、金融、资源性行业、大娱乐、大健康。而乐视所做的，正是其中之一。
入股链家，就是探索房地产增量市场的代表。在前后观察、谈判了一年之久后，这笔投资在今年 1 月 9 日公布，”
孙宏斌透露，“去年，融创去考察了 5 所金融机构，但太贵了最终没有入手。再有就是资源性行业，他也看了很多有色金属矿。”
孙宏斌也爱大娱乐品牌：“要投就 100 亿以上，这意味着市场大，能做出来，我们觉得乐视是一个大的娱乐品牌。”