■本报记者 金微 北京报道
物业租约的资产证券化，一直被视为物业资产证券化难度最大的一种，因为租约一般难以被视作基础资产，也无法进行抵押担保。
国庆期间，金融发行一款名为“京诚宝收益权项目”的产品，这正是租约的资产证券化产品。《华夏时报》记者了解到，这款产品的基础资产位于北京丽泽金融商务区，项目发起方为荣盛泰发基金，通过与保险、互联网金融创新模式，将物业的租约成功进行资产证券化。
荣盛泰发基金负责人刘令接受采访时说，“这既是财险公司信用保证保险领域的新落地，又是通过互联网金融募集资金，通过交易结构设计获取合理的风险定价，极大地降低了融资方的资金成本，这也是国家支持的经营性物业ABS与互联网金融合作落地的第一单。”
商业地产运营之困
丽泽金融商务区，地处北京西二、三环路之间，是北京三环内最后一块成规模的待开发区域。未来，这里将成为又一个金融机构的聚集地。首单经营性物业租约ABS项目就位于西三环丽泽桥西南角，3栋22层的写字楼和一座6层的购物中心的主体和外立面已全部完工，这里是丽泽商务区的核心区域，三环的车流及周边配套让人丝毫不会怀疑其潜在的商业价值。
2012年，开发商以3.58亿通过招拍挂获得此地，开发完工后交由河北一家专业的商业地产运营商运营。按照甲级写字楼标准，该物业的内装修总工程款高达4.23亿，此前地产运营商已投入装修款1.2亿元，并交付开发商5000万定金，公司面临着资金缺口。
“这是我们到北京发展的一个最大单体项目，这处物业我们只有长期租约不具备产权，要盘整一个大楼达到出租标准，前期的这些资产难以抵押和计价，找普通金融机构他们不会合作。”运营商项目方负责人接受《华夏时报》记者采访时说，其最大优势就是运营，但未来收益权市场不认可。
事实上，物业租约在市场无法推行的重要原因在于其无法作为基础资产进行担保抵押，因为租约不像应收账款那样有强制力，也正因如此，没有金融机构合作，而一些商业地产开发商持有的物业往往会成为烫手山芋。
有商业地产运营人士介绍，虽然商业地产运营的模式成熟，但是新的项目前期使用资金量很大，没有金融机构的合作，开发新项目要么全靠自己输血，要么借高利贷，这也制约了我国商业地产的快速发展。
所谓资产证券化，是指将一系列流动性较差的但可以创造一定稳定现金流的资产，通过对风险和现金流进行结构性重组，打包成不同评级的产品销售给投资者。
经营性物业ABS被提倡主要在于其为需求方开辟新的融资通道，通过科学的结构设计和资本市场的力量来实现。今年3月，荣盛泰发介入这个项目正是基于此租约ABS的设想。
资料显示，荣盛泰发（北京）投资基金管理股份有限公司是由上市公司荣盛发展2010年9月发起设立，专注于私募证券投资、股权投资等，截至目前，泰发基金已独立运作或与其他机构共同发起设立了百余只地产基金，规模达170多亿。
荣盛泰发金融创新部负责人苏宇甍在接受《华夏时报》记者采访时说，其运作过多个地产类项目，但这类项目还没有运作过，其看中的是这处物业未来的收益权。
荣盛泰发项目团队通过尽调测算：按周边甲级写字楼360元/月/平方米的租金测算，这个项目的年租金可达6.8亿，并且项目方已与36家商户及21家企业达成租赁意向。
苏宇甍说：“我们做的就是寻找中国北上广民间的第一太平戴维斯（全球领先房地产服务提供商），通过对其物业经营水准的多维度调研，确定合作方，这个项目运营方有相当成熟的运营模式。”
基金保险互金的三元创新
荣盛泰发在项目风控设计了多层保险：受让项目公司持有物业D座20年经营权及收益权同时签订回购协议，项目公司出资2000万作为劣后资金进入单一信托项目，项目实际控制人提供无限连带责任担保等。
苏宇甍说，物业运营商与物业持有人签订长期底层租约，以确定物业运营权的归属，有了租约他才敢投入，“我们作融资会评估久期的价值，要把经营收益权拿到手里，如果租约无法还款，我们拿到租约是可以处置变现的，我们背靠上市公司，有丰富的处置经验，而银行有时拿到租约不知如何处置。”
在提供履约保证保险的长安责任保险看来，这个项目最大的创新还在于开拓性地使用了信用保证保险和财产保险相结合的模式，通过履约保证险来作桥梁，使项目风险进一步可控。“具体来说，我们要求项目方投保信用保证保险及一切责任险，避免了因为物业运营商出现极端风险而损失租金收益的可能性。”
本报记者了解到，最终这款产品以“京诚宝2016年第25期收益权项目”在京东金融上售卖，这款契约型基金产品包含了多个参与方：荣盛泰发基金为管理人、项目方出资2000万作为劣后、投资人通过互联网金融平台购买。
在项目团队中负责与资金端对接的陈忞说，产品国庆期间在京东金融上线只用三四天时间就完成了募集，总共募集资金1亿，“天津金融资产交易所虽然与京东金融长期合作，但交易所会对每个项目有独立的风控判断，并非照单全收，这个项目正是获得交易所、京东金融的多方认可才最终发行成功的。”
在荣盛泰发基金看来，这个业务有很高的协同难度，保险公司和基金公司共同进行风险定价，互联网金融对合作模式的认同以及合规性的梳理，全部流程合规，真正填补了优秀物业运营商融资困难的空白，真实降低了企业的融资成本。
事实上，对于这类大型项目，以往金融机构从基础资产、交易结构和原始权益人三个方面对运营收益权ABS进行投资评估，而互联网金融、保险、基金的三方合作则各司其职。“泰发基金拥有多年的地产投资分析经验，对具体项目分析财务数据进行现金流预判，保险公司参与并进一步识别、分散风险，同时京东金融坚持严格风控原则。” 刘令总结道。
事实上，随着商业的快速发展，经营性物业这类重资产行业由于前期投入高，表现出强烈的金融属性，但巨大金融缺口无法满足，一些资金方也看好物业ABS或租约ABS市场。2015年7月，世茂房地产推出了全国首单针对物业费的资产证券化项目，其基础资产则来自于世茂集团的物业费收入。相比于物业费ABS模式，租约ABS更为复杂，属于类reits型ABS，需要物业运营商提供核心资产进行风险定价并进行销售。
本报记者了解到，正是因为这笔1亿的融资，让该物业项目的装修顺利进行，预计年底项目即可开业迎客。而首单租约ABS的成功无异于开拓了一个新的ABS领域。