■本报记者 王丽新
与北京住宅市场房价上涨相反，进入今年二季度后，北京甲级写字楼租金小幅下降，空置率进一步上升，人工智能以及科技类企业成为商务园区去化主力。
“过去像E租宝这样的新兴互联网公司对北京物业的租赁市场产生了很大影响。”第一太平戴维斯董事、华北区研究及顾问咨询部负责人熊志坤向记者表示，新兴互联网金融公司的退租潮对北京物业租赁的影响还将加剧，短期内，租金和入住率还将面临巨大的下行压力。
物业空置率上涨
据第一太平戴维斯昨日发布的最新报告显示，2016年第二季度，北京市甲级写字楼空置率进一步上涨至4.4%，环比上涨1.2个百分点(含自用面积)；租金方面，北京市甲级写字楼租金降至人民币每平方米每月337.8元，环比下滑0.7%；供应方面，二季度，北京甲级写字楼市场迎来大规模供应放量，共四个项目合计带来30.6万平方米新增办公面积。至此，全市甲级写字楼存量达到954万平方米(含自用面积)。
对此，熊志坤表示，一方面，在租赁需求减少的市场情况下，大规模集中放量增加了市场去化压力。另一方面，P2P等新兴互联网金融公司的退租风潮持续影响着租赁市场，此类租户比重较高的项目受到较大冲击，出租率下滑明显。
莱坊机构也表示，二季度，快速增长的互联网及信息技术类企业成为新租及扩租的主体，而来自传统金融行业的租赁需求则保持稳定，多数企业继续在优质商务区续租。相比之下，由于政府出台更严格的监管措施，新兴的互联网金融企业如网络信贷平台公司的扩张已出现减缓趋势，直接降低了该类企业的租赁需求。
“整体需求减少加剧市场竞争压力，促使业主降低租金以换取出租率。另一方面，随着市场对新兴互联网金融公司不良影响的重视，业主越发看重优质租户，对传统行业给予租金优惠，优化自身租户组合。”熊志坤说。
值得一提的是，2016年北京还将迎来六个新项目入市，预计将带来35万平方米办公面积，全年新增面积同比上涨64%，市场去化压力进一步加大。在未来集中放量和整体需求放缓的市场情况下，短期内北京市甲级写字楼市场仍将面临出租率和租金双向下行的压力。
莱坊北京研究及咨询部助理经理李想则预计，在2016年三季度全市将有约8.7万平方米的新增优质写字楼面积入市，分别位于中央商务区及燕莎商圈，市场需要吸纳第二季度及第三季度入市的新增供应，预计北京甲级写字楼市场整体空置率将在三季度上升至6.8%左右。同时，随着经济增长放缓及写字楼市场的竞争加剧，甲级写字楼平均租金水平将面临下行压力。
资本值上涨至单价7.5万元
据莱坊机构的研究报告显示，2016年第二季度，北京甲级写字楼平均成交价格环比上涨1.6个百分点至每平方米人民币53461元，投资回报率与一季度持平，仍为6.2%。
二季度，写字楼投资市场完成两宗重大交易，分别是乐视控股(北京)有限公司以人民币29.72亿元收购上海世茂股份有限公司位于北京朝阳区的资产组合，以及伊利集团以人民币18.26亿元收购位于丰台区的东旭国际中心B、C、D三座写字楼。
另外，由于通州出台更趋严格的商业物业限购政策，致二季度写字楼一手散售交易的热点转移至大兴、顺义、房山及石景山等区域。
来自第一太平戴维斯的数据显示，二季度，北京写字楼一手散售市场活跃，成交面积合计56.2万平方米，同比激增166.6%；同时，成交总额同比激增170%至180.6亿元。
值得一提的是，北京写字楼物业的价格上涨，但以二季度北京甲级写字楼毛收益率指标来看，继续收缩了0.03个百分点至5.43%。
市场的购买热情来自于资本值的上涨。熊志坤称，二季度，北京甲级写字楼资本值上涨至每平方米7.49万元。虽然互联网金融公司退租潮加剧，但快速发展的第三产业所带来的稳定需求及较高的投资收益率将令办公产品继续受到投资者的青睐。