林菁晶
拥有个性化装修、拎包入住便捷的长租公寓，尽管租金相较于普通住宅高出30%~50%，但依然赢得了众多城市白领的青睐。
“我害怕了那种跟房东和中介，一家家、一户户约时间看房的经历了。”刘先生对《中国经营报》记者说道。上个月刚换了工作的他准备在大望路附近寻找一个新的住所，这一次，他毫不犹豫地选择了长租公寓。
去年，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出实行租购并举，对培育和发展住房租赁市场给予大力支持，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。
存量房时代的到来加之政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场。根据链家发布的数据，国内房屋租赁市场规模1.1万亿，预计到2025年将增长到2.9万亿。
链家、我爱我家等地产服务中介经过多年的布局，早已在这一领域赚得盆满钵满。而开发商们似乎也想在此寻求新的发力点，随着万科、龙湖、绿城等开发商的涉足，长租公寓在成为房地产市场发展新趋势的同时，也将迎来新一轮混战。
开发商无法弥补资金成本
在2016年报中，万科表示：“2017年，公寓业务将加速规模扩张，继续优化房源管理、客户资源、业务界面、运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台。”万科董秘朱旭也在2017年年初透露：“2017年，万科把长租公寓作为重要着力点，主要在核心城市发展。”
快速扩张之下，本月，万科长租公寓品牌“泊寓”将在北京开设第六家门店，位于顺义区的空港店。工作人员向《中国经营报》记者介绍，目前该门店的公寓根据面积和户型不同，设计了四种产品，月租金为1280~1980元不等。而每个门店根据区域不同，价格差异也较大，比如上清店的公寓月租金多在4000元以上，最贵的是劲松店，月租金6000元起。
尽管泊寓的租金价格较周边房租有30%以上的溢价，但所有店面的出租率均保持在90%以上。目前泊寓的业务已在广州、上海、北京、深圳、厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐13个城市上线。根据官方的预计，泊寓到2018年全国拓展目标为45万间，年收入94亿元。
面对万亿级住房租赁市场，在2016年中期业绩说明会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，计划3年内布局300家门店。今年初，龙湖冠寓项目的重庆源著店、龙湖冠寓成都金楠店、龙湖冠寓成都时代店已经顺利开业，开业前出租率均超过80%。
龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石则透露，除了已布局的重庆、成都外，冠寓还将聚焦北上广深四大一线城市，及苏州、杭州、南京、厦门等领先二线城市，目标城市12个，力争用三年时间，跻身中国长租公寓市场前列。
此外，绿城与成都长租公寓品牌优客逸家推出“绿城优客”，招商蛇口推出“壹栈”“壹间”“壹棠”，佳兆业推出“寓享空间”……根据克而瑞数据显示，TOP30的房企当中，已经有三分之一涉足长租公寓。
不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。中原地产首席分析师张大伟表示，现在长租公寓对于大部分房企来说，依然只是尝试、布局、积累经验。“房企现在涉足长租公寓主要还是一种尝试。目前就这个市场来看，还没有盈利的企业和盈利的可能性。房企持有的长租公寓租售比即使管理相对好的企业也只有2%~3%，远远不足弥补资金成本。”
未来域公寓创始人王宇则认为，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式。“通过长期稳定运营实现更高收入，以利于资产证券化退出。”
中介盈利靠赚取差价
地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价。
“中介在长租公寓领域的优势在于短频快成本低，通过门店即可解决客户来源和看房订房环节；劣势在于鲜有完善的服务内容，缺少过程管理和服务，物业持续增值和溢价能力弱。”王宇告诉记者。
其中，涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布独立运作。六年来，在长租公寓市场已经占有重要的地位，拥有25万间自如友家，7栋自如寓，服务租户70万人次。
自如采取的主要模式是通过中介代理房源，与房东签订长期合同，并提供统一装修、统一配置，然后以“二房东平台”的形式对外散租。在取消“中介费”的同时，自如选择收取了与“中介费”数额相当的“管理费”，房租相较市价而言，高出30%~50%。
尽管租金不菲，但利润却并不高。链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%。”不过他对这个巨大的市场仍然信心满满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率也会日渐乐观。”
2015年7月，在租赁中介市场上占有重要地位的我爱我家也对旗下运营了近16年的房屋管家业务启动全面转型，成立了长租公寓品牌“相寓”。截至2016年末，相寓在管分散式房源达到近19万套、50万间，整栋式公寓4栋，资管业务规模达到行业第一。
与我爱我家几乎同时进入长租公寓市场的世联行也不甘示弱，先是控股高端长租公寓龙头晟曜行70%的股权、与完成A轮融资的寓见青年公寓达成战略合作，后又宣布启动20亿元的定增计划。截至2016年底，旗下品牌“红璞公寓”先后落地20个城市，全国签约超过2万间房屋。
不过，世联行2016年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本”。如此看来，这个行业似乎如同北京自如生活资产管理有限公司CEO熊林所说：“做长租公寓的人，绝大多数都是有梦想，并怀着善意的，因为这个行业太苦了。”
公寓创业公司遍地开花
根据链家研究院发布的《租赁崛起》报告显示，2016年中国房产租赁市场租金规模为1.1万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。
杨现领表示，这代表着未来5年到10年，房产租赁市场增速非常快，租金将稳定上升，品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。
遍地开花的长租公寓创业公司似乎有力地证明了这一观点。
YOU 国际青年公寓、魔方公寓、新派公寓、未来域……众多集中式公寓凭借优秀的用户体验以及强大的品牌溢价，开始在租赁市场上发力，并得到了资本的青睐。
和其他创业项目不同之处在于，因为租赁市场过于庞大，租房又属于刚需，因此各个品牌之间无须通过打价格战来展开竞争，目前全国排名前5的公寓企业加起来的市场份额尚不足4%。加之长租公寓前期投入资金大，回报周期长（一般需要4-5年），在盈利模式尚未完善的情况下，各个公司并没有盲目扩大规模来获取利润，而是在装修、服务等方面寻找差异化，以满足各个细分领域的市场需求。如同新派公寓创始人王戈宏对记者所说：“长租公寓未来盈利将主要靠品牌定价权。”
王宇告诉记者，他创立的长租公寓在经历7年多的运营管理之后，目前项目的投资回报稳定在15%~30%。但在此之前，也经历过较为漫长的阵痛期。
事实上，如今的长租公寓早已过了资本的狂热期。
2014年的时候，公寓行业曾被很多投行看中，也涌现过很多明星企业，但是前期巨大的资金消耗量和微薄的利润让很多创业公司难以为继。“其实今年能够融到资的公寓企业屈指可数，因为财务数据出来了。”王宇表示。
“我们开玩笑说公寓行业里的名字快被起光了，各种各样的寓，就像共享单车的颜色被选光了一样。”但他又说，其实所属这个行业的人都知道，这个游戏才刚刚开始。