乐视要造车，小米要建房，你永远都想象不到互联网公司的跨界会有多魔幻。
近日，有小米公司内部员工透露，万科正与小米合作建房，拟对万科手中的永丰自持地块进行开发，主要供小米公司的高管和员工购买。
（图片来自：PanX 泛科技）
尽管双方目前都还没有发表正式声明，但据小米员工向媒体透露的消息，双方的合作事宜从春节后就开始讨论了，3 月上旬正式确认了合作意向。从上个星期开始，公司内部已经开启了全员自愿认购。
没有产权、不落户口？这买的可能是个“假房”
据小米员工介绍，目前这个项目还处于登记阶段，共有两种类型供选择：
- 普通住宅：以 70-90 平方米的两居室为主，均价约 5.5 万元/平方米；
- 叠拼：178 平方米，售价约 950-1000 万元。
以该项目所在的北京市海淀区永丰产业基地的周边房价测算，小米与万科的这个合建项目房价约为市场价格的一半。不过按照合作协议，虽然购房价格打了半折，但购房员工无法获得房屋的产权和房本，不能落户北京户口，也不能在公开市场进行交易。
（图片来自：雪山贷）
此外，目前公布的价格还只是初期的预算价格，最终价格仍待确定。小米员工表示，万科方面会与金融机构进行按揭贷款的协调，目前的初步协商的首付比例为 50%。
据悉，在内部认购登记完成后，小米会再根据认购的数量与万科方面确认合作的范围和面积。如果认购数量超过万科所能提供的最大额度，那么将抽签决定最终的购房资格；如果没有达到，则可能会缩减双方的合作面积。
一位小米员工表示：
我原来想认购一套叠拼，但物业费比较贵，而且没有产权，也不能落户，就放弃了。
万科的打算
其实不只小米，万科这次还同时在与多家企业商讨合作，潜在的合作方还有神州数码等企业。
据悉，万科将根据合作方的意向认购面积确认具体的合作范围。在具体的操作上，万科将和合作企业共同筹集开发和运营资金，合作方可能是一家，也可能是多家。
这种合作开发的方式是万科为了解决 100% 自持土地盈利问题而想出的应对方法。
为了落实“930”楼市新政，北京市于 2016 年 10 月推出四宗“限房价、竞地价”的试点地块。这其中就包含了万科拿下的两块 100% 自持土地，也包含了即将与小米合作建房的土地。
（万科永丰地块南边道路实景，图片来自：搜狐焦点）
根据规定，自持土地的持有期限将和土地出让期限保持一致，地块上的住宅在 70 年内不允许出售。也就是说，万科在这两块土地上开发的房产在 70 年内只能出租，不能买卖。这就是小米此次参与开发的员工住房无法获得产权的原因。
这种“70 年持有出租”的方式，按照业界的传统观点，很难为房地产商带来很大的收益，相反，如果经营不善，还可能带来亏损。
不过万科想出了“众筹”这种方式。
根据万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖介绍，万科为这两个地块建立了相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额（可以以一个住房单元或是整栋楼作为最小众筹份额，但不能以户为单位分割）。
具体操作上，北京万科将负责房屋的建设和配套设施引进，合作企业参与早期的众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用；项目完成后，合作企业的员工可以租赁相应的房源，租金由众筹平台返还给企业，北京万科负责为社区提供物业管理和配套经营服务。
（图片来自：凤凰网广州）
但无论对于房地产商还是合作企业而言，100% 自持的住宅用地的开发成本非常高昂。亚豪机构营销总监郭毅在接受媒体采访时表示，万科拿下的这两个地块租售比高达 1：500 至 1：650，回收成本的周期在 42-54 年之间，再加上 2-3 年的前期筹备和施工周期，70 年土地使用年限所剩无几。
万科曾表示，这个项目将主要面向北京海淀区的高精尖企业打造“共创、共管、共享的高素质社区”，他们在拿到地的第一时间就给位于海淀区的几个大企业打了电话，“70% 接到电话的企业都表示有兴趣参与。”
不过郭毅认为，一般企业给高管提供的住房补贴只是阶段性的投入，购买产权房当做员工宿舍也可以实现增值和变现，这种对无产权的租赁房屋的长期投入可能回报率并不高，这些因素也许会影响企业的决策。
小米用房换人？
从目前来看，小米与万科建房这事还只是迈出了万里长征第一步，最终有多少人会选择掏钱付“70 年的租金”认购，还是一个未知数。
对小米来说，前面提到的企业投资收益问题可能不是他们目前考虑的主要因素。能够在北京这么个寸土寸金的地方为员工提供远低于市场价的住房，或许是他们为了防止因房价上涨而造成人才流失想出的对策。
要知道，中国大部分互联网企业都集中在北上广深这几个重点城市。在为这些企业提供优惠的政策、人才、地理位置等优势条件的同时，这些城市也附赠了高昂的房价和生活成本。
（图片来自：MC 创投梦工场）
说起北京的后厂村路，可能很多北京互联网界的朋友会特别熟悉。
这条东起西二旗北路与京新高速交叉口、西至永丰路的 4 公里路段，因汇集了百度、新浪、网易、滴滴、联想等知名互联网与 IT 公司而出名。而在后厂村路周边，也以中关村软件园为中心建了数量众多的住宅小区，附近大部分企业的员工都居住在此。
（图片来自：腾讯科技）
人多、车多、道路规划不健全、开车不守规矩……众多因素使得后厂村路常年拥堵，尤其是天气不好的通勤时段。有这么个段子，说在强大的工作热情驱使下，很多在中关村软件园上班的员工终于在公司食堂供应午饭的时候及时赶到。
也正因为如此，网上流传着这么一个说法，北京后厂村路成为了制约中国互联网未来 20 年发展的最大瓶颈。
现在看来，制约中国互联网行业未来发展的不只是拥堵，还有对人才来说日益高企的城市生活成本。在“北漂”、“深漂”们因高昂的房价而选择“逃离北上广深”时，对企业来说，流失的不只是人才，可能更是企业成长的动力。
（图片来自：中国青年网）
这也就是为什么现在越来越多的互联网、高科技企业日益把提升员工福利摆在重要位置的原因。套用葛大爷的话，21 世纪最贵的是什么？人才！
不过比起其他类型的员工福利住房，小米与万科的这种“长期租赁房”可能定位有点尴尬。毕竟很多人买房不只是为了解决基本的居住问题，还要考虑到下一代的教育、医疗、理财等问题。不能落户、没有产权，确实是一个很大的制约因素。
“小米 房地产”的想象空间
不过除了解决员工的住房问题，小米与房地产行业的联合还有更大的想象空间。
2015 年，小米曾与金地集团开展合作，在后者的杭州金地艺境项目中引入小米智能化家居系统，打造基于智能家居和智能社区的 Life 智能家生态圈。届时，小米旗下的智能家居产品，如小米电视、小米路由器、小蚁摄像机、门磁、安防、空气净化器等设备，都有可能被纳入到这个“互联网 地产”项目中。
早在 2014 年，小米就已经对外公布了自己的智能家庭布局策略。与传统的更侧重于强调家具、家电等物品的“智能家居”不同，小米的“智能家庭”更强调连接人。
（图片来自：电路图分享）
如今，小米的智能家庭设备已经逐渐形成了自己的生态链，并且开始进一步融入人们的日常生活。除了最基本的电视、路由器之外，米家扫地机器人、助力车、智能电水壶等智能设备，也都已经成为“小米之家”的重要组成部分。
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当小米的线上销售逐渐遭遇瓶颈、雷军要力推线下渠道“小米之家”时，小米生态链中的智能家居设备为小米开拓了一片新的想象域。在苹果的 Homekit 智能家居平台谨慎而克制地试探市场时，小米生态链的联合作战以及一直引以为傲的性价比优势，也许能在还未成为红海的智能家居领域为其赢得一席之地。
（图片来自：MIUI）
而与房地产行业的联合，也为小米智能家居的渠道拓展开辟了新路。毕竟比起“单打独斗”，紧抱大腿的规模效益还是要好得多。
这么看来，无论是建房还是推广设备，小米 房地产，其实也没有想象中那么遥远。