融创收购联想地产惊人真相 孙宏斌如意铁算盘的下一步
白银时代到来之际，整个房地产行业正逐渐走向规模化和专业化。对于融创中国而言，与融科智地这笔交易，让其再次开拓了新边疆
《投资者报》记者 金见欢
2017.3.13
460期
投资者报
融创中国（01918.HK）收购地产公司的步伐越走越快。
3月1日晚间，融创中国发布公告称，公司将收购天津博联投资拥有的北京融智瑞丰30%的股权和债权，总代价为人民币7亿元；将收购成都联创融锦49%的股权，总代价为16亿元。
被联想教父柳传志亲手送进了监狱，出狱后又带着柳给的启动资金创业的孙宏斌，22年后与柳传志再次产生交集，这一次他将联想旗下的地产业务收入囊中，真可谓是三十年河东三十年河西。
中原地产研究总监张大伟告诉《投资者报》记者：“融创买买买的节奏，是因为面粉贵过面包，拿地价已经超过房价。因此对融创中国而言，通过收购间接获得土地比从市场上招拍挂拿地更节省成本。而对于中小地产企业而言，将地块和建成品出售给大的地产商，收获将更大。 地产业已经进入到整合兼并时代。”
收购做大规模
公告中称，本宗交易中的成都联创融锦投资有限公司为另一收购对象北京融智瑞丰投资有限公司的联营公司，两个交易对象的主要业务为开发位于湖北省武汉市的融科天域项目以及安徽省合肥市的合肥融科城项目。在本宗交易中，两个交易对象开发并持有的两个房地产开发项目预计未售面积尚有9221万平方米。
在收购事项完成前，融创中国已实益拥有北京融智瑞丰70%权益，成都联创融锦35.7%权益，并且已实益拥有合肥融科城项目41.5%权益及武汉融科天域项目35.7%权益。
2016年9月18日晚间，融创中国和联想控股（03396.HK)双双发布公告宣布，联想控股及融科智地与融创房地产订立两份框架协议。根据协议内容，融创拟收购联想控股41间目标公司的相关股权及债权，该等目标公司主要拥有42个物业项目的权益，框架协议项下拟进行的交易事项总代价约为人民币137.88亿元。
收购序幕由此拉开，直到现在融创中国将武汉和合肥两项目全部入手。收购事项完成后，北京融智瑞丰及成都联创融锦将成为融创的间接全资附属公司，融创中国将间接拥有合肥融科城及武汉融科天域项目的全部权益。
易居中国研究院研究总监严跃进认为，如果单纯从收购项目的未售面积来看，按照目前全国商品房销售均价的水平做计算，此类项目的货值就远远超过了收购成本。所以此类收购实际上为融创中国获得了较多的可售房源和更深入的城市布局结构。另外若考虑到收购相应的债权等内容，对于融创中国来说此类收购有较好的优势。
联想退出地产市场
作为联想控股在房地产行业的全资子公司，融科智地的发展并不太好。该公司成立于2001年，公司成立之初主攻商业写字楼项目。2003年，融科智地进入住宅领域，截至2015年2月底，融科智地布局了北京、天津、重庆、武汉、长沙、合肥等15个城市，共开发了近50个项目。
联想控股财报显示，从2012年至2014年，联想的地产板块营业收入从75.35亿元发展到114.98亿元，但利润却从17.35亿元降至9.83亿元；净利润率从23%降至8.50%。
2015年11月，联想控股宣布罢免融科智地总裁陈国栋，融科智地总裁室全部解职。同时，任命融科智地原常务副总裁郑志刚为新任总裁。
据媒体报道，融科智地高层调整主要原因为其运营乏力，业绩低迷，对上市公司股价提升作用有限。同时有传闻称，融科智地综合物业投资与开发公司或将解散。
严跃进认为，从联想的角度看，通过项目销售，或意味着对于传统地产业务的放弃，同时这个阶段也能够更好地回笼资金，这对于其后续地产业务转型以及改善企业资产结构等有积极的作用。
年轻时的孙宏斌曾与柳传志有过一段让人唏嘘的往事。1989年，年仅26岁的孙宏斌便被联想集团的掌舵者柳传志任命为专门负责汉卡和微机产品全国分销业务的企业部经理。那时候的孙宏斌在联想公司已经一鸣惊人，凭借其过人的商业天赋和挑战权威的蛮劲，孙宏斌成为联想少壮派的领袖，但后来他因为经济问题，被柳传志亲手送进监狱，并被判处有期徒刑5 年。
在被减刑1年零2个月之后，1994年3月27日，孙宏斌出狱，柳传志给了他50万元助其创业。孙宏斌先是创办顺驰，后又创办融创。2010年，孙宏斌一手带大的融创中国在港交所挂牌上市。
地产业白银时代
由于土地市场竞争激烈，土地价格高企，融创中国董事长孙宏斌曾多次在公开场合表示，希望以并购的方式获取项目。
在收购融科智地之前，融创曾经试图收购绿城，2015年5月，经过近一年的深度合作之后，融创与绿城宣布分家，融创与绿城的合作曾经在地产界引起巨大的轰动。
在更早些时候，融创曾尝试收购佳兆业股份。2015年2月6日晚，融创中国与佳兆业在港交所发布联合公告。
2016年9月22日，融创中国公告，拟40亿元收购金科股份（000656.SZ）16.96%股权。
几年前，郁亮表示中国房地产业的前景仍然健康，只不过以往的“黄金时代”已告终结，而“白银时代”刚刚开启。“黄金时代”往往意味着高增长、高收益，“白银时代”则要略逊一筹，但仍有相当的利润空间可供挖掘。
越来越多的收购揭示着，房地产行业白银时代到来之际，整个行业正逐渐走向规模化和专业化。对于融创中国而言，与融科智地的这笔交易，让其再次开拓了新边疆。
做大规模的前提是融创不断扩张。张大伟认为，此前融创收购金科股份直接目的为了做大管理规模。数据显示，融创中国2016年实现销售金额人民币1553亿元，同比增长111%，已经位列行业第7。■