文 鱼 儿
电话询问、报价、看房、挂牌，这是一个人的买房行为，也许你一辈子也就遇上一两次。如果将这个“1”乘以“10000”，“100000”，甚至“1000000”呢？这就是大数据，基于房地产、更准确来说，是二手房市场的大数据。
相比、等等拥有海量互联网数据的研究机构，建立房地产研究机构更为不易，房地产大数据基于大量线下低频数据资源收集，需要有强大的熟悉房地产行业的研发团队。
大数据正在改变房地产行业？
几乎所有行业的领军企业都在数据领域不遗余力，淘宝通过海量的消费端口为普罗大众提供了消费指数研究报告，而滴滴出行也拼接庞大的消费群体打造了出行数据。时至今日，链家这个地产中介领域的龙头企业也试图通过庞大的市场份额来为市场提供居住领域的数据，以此推动整个地产行业的进步。
作为国内超大的房产经纪公司，链家早已开始了大数据探索之旅，在大数据的构建、应用上进行了初步尝试。
在大数据库的构建上，依托链家庞大的线下门店网络，链家10万经纪人成为一手的信息采集者。经纪人距离房屋、业主与购房者更近，更了解交易，因此信息的真实性准确性得以保障。集团内部信息的高度IT化为大数据库奠定了强大的技术基础。
在大数据应用场景上，一方面，基于构建的大数据库，链家网通过展示真房源信息、呈现历史交易信息、比对同类型房屋交易价格、揭示周边信息、评估房屋价值、计算贷款额度、预估税费，帮助购房者减少看房次数、有效匹配购房需求，最终进行透明决策。另一方面，对于经纪人而言，数据的专业性是提升链家经纪人职业化的重要手段。经纪人通过集团内部大数据的分析，为购房者与业主提供专业的建议。
链家大数据的尝试可以说是国内房产大数据应用的缩影，但对比国际领先的房产信息数据分析公 司——CoreLogic 与 BlackKnight，国内房产大数据化仍然有着漫长的征途。CoreLogic公司是全球最大的房产数据分析服务商，将来源于政府公开信息、客户特供以及第三方数据集合商的数据构建了庞大的大数据库，覆盖了美国99.8%以上人口，超过1.47亿人的财产记录，涵盖超过930万人的按揭贷款申请，MLS两百万活跃的房源信息，超过美国99%县、市及特殊税收管辖权的纳税记录，超过7.95亿次房地产交易历史数据，约3.5亿的犯罪记录，占约租赁市场约70%的23万活跃的租户/业主记录，每年提供超过2500万的信用报告，甚至包括空间地理与国家防汛数据（以上数据由链家研究院提供）。
大数据正重塑着人们的吃、穿、行的思考方式与习惯依赖，而对于“住”的改变刚刚起步。
房地产大数据能防范金融风险
房地产大数据告诉了我们什么？
在房产的大数据中，挂牌和成交信息是最为基础的信息。根据链家网今年上半年二手房成交和库存数据，目前上海楼市中，库存比例最大的二手房是300万以下的物业，本来在一个市场中价格最便宜的房子最多，也符合常理，属于典型的金字塔结构，不过，数据显示300万以下的物业还在持续增加。
这说明了什么？首先，上海楼市中改善型需求相当强烈，所以300万以下业主换房挂牌很多。其次，新增的对第一套房的需求并没有同步增加，甚至还不如过去一两年，也就是说接盘低价房产的购房者并不多。
从数据上看到的上海楼市新变化预示着未来将发生怎样的变化呢？按照食物链理论的假设，二手房总价段在300万以下及300—499万的是撬动整个交易的资金基础。只有这两个价位段的房源供需稳定，二手房市场才能形成一个健全的食物链。楼市是由下而上的资金杠杆推动的，如果300万的房没有人接盘，那么500万的房就无法撬动，500万的房买不动，置换需求就买不了800万的房产。所以，上海楼市需求不足的隐忧已经开始显现，值得重视。
数据是前瞻性的，收集历史数据，目的是为了预知未来，为可能到来的金融风险做准备。对于政府而言，房地产市场环境日趋复杂、宏观经济对房地产行业高度依赖以及居民资产高比例配置房产，科学制定宏观调控政策的难度不断加大。基于房地产行业大数据的实时检测，政府能够提前预警市场变化，采取必要合理的调控手段，做到政策制定有数可依。
对于金融机构而言，按揭贷款已成为其主要优质贷款来源，房屋作为抵押品价值的变化必然影响抵押贷款价值、银行风险敞口及资产负债表。利用房产大数据分析，银行可进行科学的贷款管理，实现贷前房屋价值的准确评估与贷款额度的确定，以及贷后风险管理应对可预期的市场变化。
基于房地产大数据分析，本周链家研究院将在上海中欧商学院举办“房产经济与城市大数据论坛”，发布半年大数据报告。“购房者各年龄段成交周期是多久？”“各年龄段购房的套均总价、套均总面积有多少？”“未来的房价走势如何、价格洼地在哪？”“结合当今房地产政策与金融风控形式，未来房地产投资路向何方？”“市场蕴含哪些发展机会？”“大数据得出的房地产和城市研究，对于未来投资有何帮助？”这些都会得到解答。
中欧国际工商学院经济学教授朱天博士、国家信息中心首席经济师范剑平博士将为大家解读中国宏观经济与房地产市场走势。链家研究院院长杨现领博士、城市数据团将分享关于上海房地产的大数据秘密。